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深圳老舊廠房變身軟件小鎮納稅額激增33倍

發布時間:2019-07-02  來源:南方網  點擊:
 

    深圳龍崗區的大運軟件小鎮和2013文化創客園幾年前還是老舊工業廠房,通過就地升級改造,成為如今的新型產業聚集區。工業園區的改造,某種意義上倒逼了產業的升級。

  高科技企業林立的深圳,其實仍存在著不少“落后產能”。

  僅以龍崗區為例,目前共有各類工業園區近900個,總占地面積80.5平方公里,其中老舊工業區就有373個,大多數始建于上世紀90年代,普遍存在環境較差、配套不完善、產業比較低端等問題。

  近日,記者實地探訪了深圳龍崗區的大運軟件小鎮和2013文化創客園。就在幾年前,這兩個園區都還是老舊工業廠房,通過就地升級改造,成為如今的新型產業聚集區。

  深圳原副市長唐杰曾向21世紀經濟報道記者分析,深圳面臨著領先與落后產業并存的局面,前面的跑得越快,后面的拖得越遠,并且占用了空間。

  工業園區的改造,某種意義上倒逼了產業的升級。但即便是對于高附加值的科創產業而言,低成本的空間仍然重要,改造后如何運營,對政府、園區都是考驗。

  改造后納稅額激增

  大運軟件小鎮的前身是荷坳社區蓮塘尾工業區,由深圳龍崗區屬國企產服集團統租20年,進行綜合整治改造而成,占地約14.5萬平方米,建筑面積約16萬平方米,共包含獨棟建筑75棟。

  自2013年運營以來,截至2019年3月,大運軟件小鎮注冊登記的商事主體有857家,其中入駐企業508家,包括59家國家級高新技術企業59家,創客團隊349個,累計實現產值191億元,納稅總額9.1億元。

  2011年,園區有各類工業企業90多家,生產總值2億元,稅收僅不足550萬元。對比來看,改造后每年的納稅額大約是改造前的33倍。

  改造需要投入,園區配套和品質提升后,租金也必然上漲。對于原社區居民而言,每年可獲得5%的租金遞增,而對于新入駐的企業,目前普遍的租金價格在40-60元/平方米,是以前的2倍還不止。

  大運軟件小鎮黨委書記宋俊平介紹,其實按市場價格也可以租到80元/平方米,但龍崗區政府的要求是提供優質低成本的辦公空間,不允許租那么高。另外,龍崗區對國家高新技術企業、各類創新大賽獲獎的企業、符合條件的大學生創新創業等都有補貼,算下來企業所承擔的實際租金成本大約是20元/平方米。

  2013文化創客園前身是一家港資的勞動密集型破舊廠房,占地面積2萬平方米,被中南控股集團一次性買斷了產權,但改造同樣沒有采取大拆大建的方式,仍保留著工業風的特點。園區負責人表示,這樣一是為了迎合年輕文化創客的審美,二是改造成本比較低。

  改造、招商完成后,到目前已有3年多的時間,文化創客園內入駐企業達到120家,其中80%以上是文創企業,初步形成“互聯網+文化旅游、數字創意”兩大產業鏈。2018年,園區年產值超過40億元,納稅額接近2億元。

  不同于大運軟件小鎮,這一園區的改造由民營企業主導,租金按照市場價來制定,目前大約是每月70元/平方米。

  園區負責人向記者介紹,差不多高出旁邊的園區20元/平方米,但仍然保持了約95%的入駐率。

  事實上,對于入駐企業而言,70元/平方米也并非他們最終承擔的真正租金。實施“文化強區”戰略的龍崗區,對文創類企業提供了各類租金補貼、優惠扶持基金、重點企業扶持、行業人才補貼等政策

  據2013文化創客園負責人介紹,120家入駐企業里,有六成以上已經獲得了龍崗區和深圳市的房租優惠,連續三年可獲得50%的房租補貼,由企業申請,然后政府直接撥款。

  高租金也能高入駐

  栽下梧桐樹,如何引得鳳凰來?

  宋俊平告訴21世紀經濟報道記者,城市招商引資,現在基本都需要靠土地或其他條件來吸引企業,大運軟件小鎮本身也是給企業優惠,用“做產業”的思維,而不是為了賺租金差價,企業“長大”后將來也會在龍崗落地。

  某種程度上,這代表的是政府的邏輯,作為民營資本的改造方又是如何考慮的?

  在2013文化創客園,運營方同樣踐行了一部分“讓利”的思維。園區配套了一個3000平方米的眾創空間,以每月大約35元/平方米的價格向創客開放,并在空間里配備了免費的公共空間以及創業服務等,為入駐個人或團隊提供不超過24個月的孵化期。

  園區負責人介紹,眾創空間本質上也是為園區培養未來的潛在客戶。

  對于入駐園區的企業而言,除了直接可見的實惠,還有什么是重要的?

  2013文化創客園的“高租金但實現高入駐率”或許能提供一部分答案。園區負責人向21世紀經濟報道記者分析,之所以招商成績比較好,一是因為對政策紅利的轉化落實得好,比如幫助入駐企業申請政府的文化企業租金補貼;二是配套和硬件環境占優;三是通過運營服務增強了園區與企業之間的粘性,很多租戶是通過原來的租戶轉介過來的。

  宋俊平也告訴記者,在大運軟件小鎮,引進的絕大多數是初創型企業,通過培育和孵化幫助它們成長壯大,這是很重要的部分。

  一位企業家表示,產業園區改造升級的邏輯,在于順應當地的產業基礎,形成產業集群。而招商引資之后,如何讓企業留得下,發展得好,這靠的是整個城市的綜合營商環境。

  另外一個問題是,產業升級后,原有的相對低附加值的企業去了哪里?

  宋俊平說,一部分安置在了龍崗區的其他區域,另一些搬到了惠州、東莞等地。

  但值得注意的是,這些改造主要解決的是辦公空間問題,生產空間是另一個命題。21世紀經濟報道記者從大運軟件小鎮獲得的一份材料顯示,目前小鎮的可租賃物業出租率已達到100%,產業空間不足是這些企業普遍面臨的難題,建議政府踐行“工業上樓”新理念,建設集研發、辦公、生產于一體的現代化高端產業載體,實現軟件小鎮“空間+產業”的再升級。



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