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價格越拍越高,土地市場熱度還能持續多久?

發布時間:2019-07-02  來源:21世紀經濟報道  點擊:
 

    盡管土地交易旺盛,但在大部分受訪者看來,這輪市場熱度恐怕并不能持續太久。其中,融資額度的下滑將是決定性的影響因素。

  6月28日,武漢土地交易市場。編號分別為P(2019)071、P(2019)072、P(2019)073的三宗土地進入現場競拍,這三宗地塊均位于武漢市黃陂區。

  當日,三宗地塊均以競爭配建面積的方式展開。經過一番報價后,最終的成交價格分別為12.28億元、10.85億元和9.22億元。

  這三宗土地均為前一日進入“熔斷”階段的地塊。由于觸及最高限價,當地政府部門不得不在次日以“競配建”的方式進行最終出讓。這也從側面反映出武漢土地市場之火爆。

  這只是近期熱點一二線城市土地交易“高燒不退”的一個縮影。今年3月以來,一二線城市土地交易旺盛,蘇州、杭州、成都等地的地價接連創下新高。

  高價地容易對市場情緒帶來刺激。上半年蘇州樓市一度暴漲,恐慌性需求集中釋放,與當地接連出現區域性“地王”不無關系。此外,高價地還容易影響房企的情緒,使之對市場的判斷出現扭曲。

  在樓市調控持續深入的情況下,土地市場的火爆是如何形成的?這一情況能否持續下去?

  “地王”再現

  土地市場的升溫跡象,從今年3月就已開始,并延續至今。隨著市場預期改善、房企拿地授權額度充足,土地交易不斷升溫,并從東部城市向中西部蔓延。由于熱度較高,在沉寂許久后,“地王”重現市場。

  4月16日,杭州一天內出讓4宗宅地和3宗商業商務用地,攬金126.32億元。其中,位于上城區的杭政儲出(2019)12號望江地塊以最高限價52億元+自持22%競出。排除22%的自持比例面積后,上述地塊可售部分的實際樓面價將超過50000元/平方米,超過綠城于2016年3月拿下的“鳳起潮鳴”地塊,刷新杭州“單價地王”紀錄。

  4月24日,在蘇州出讓的7宗地塊中,出現了2個區域“地王”:吳中太湖新城“地王”,20909元/平方米;尹山湖“地王”,21933元/平方米。4月29日,蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地經過40輪競拍以總價35.63億元成交,樓面價達30287元/平方米,成為該區域的單價“地王”。

  5月,首次進入成都的禹州地產,曾以18400元/平方米摘得三圣鄉地塊,拿下成都“地王”。僅一個月后的6月27日,成都青羊宗地由四川金雁以18512元/平方米競得,溢價48%;武侯宗地則由保利地產以17190元/平方米競得,溢價69%。“地王”被接連刷新。

  同樣在6月末,北京、深圳等一線城市接連出現大體量土地交易,價格不菲。

  土地市場升溫,與房企資金狀況改善密切相關。

  去年末以來,國內融資閘門開啟,房企通過多個渠道補充低成本資金,資金狀況較為寬裕。同時,在度過年末的財務階段節點后,房地產企業的拿地授權預算也相對充裕,有能力在土地市場補充庫存。

  實際上,在連續三年的市場銷售“大年”過后,房地產企業的庫存被大量消耗,拿地意愿較為強烈。在很多城市的土地競拍中,出現十幾家房企競買一宗土地的“盛況”。6月26日,在浙江省紹興市上虞區一宗宅地的出讓中,不僅競買者眾多,競價次數也達到137輪。

  中原地產發布的數據顯示,2019年以來,頭部房企萬科、融創的拿地支出均已超過500億元,獲取土地的權益規劃建筑面積均超過8000萬平方米。其中,僅6月20日一天,萬科就斥資77億元,在重慶、寧波拿下四宗土地。

  上海易居房地產研究院的報告指出,房企投資區域乃至城市趨同,并由三四線城市向熱點一二線城市集中,進一步加劇土拍競爭激烈程度。

  浙商證券的數據顯示,2019年以來,100個典型城市中,一線城市平均樓面價13705 元/平方米,同比上升14.4%;二線城市平均樓面價6412元/平方米,同比上升13.6%。

  利潤堪憂

  盡管土地交易旺盛,但在大部分受訪者看來,這輪市場熱度恐怕并不能持續太久。其中,融資額度的下滑將是決定性的影響因素。

  同策研究院數據顯示,5月,40家典型上市房企融資金額為367.99億元,環比下降52.07%,創近一年新低。其中,公司債共融資95.85億元,較上月的473.13億元大幅下降79.74%。外幣融資亦暴跌93.82%。

  進入6月,雖然海外發債規模明顯增加,但房企的總體融資規模并未有太大上升。

  北京某房企人士向21世紀經濟報道表示,融資政策收緊,是3月“小陽春”引發的樓市調控政策的延續。他表示,從4月開始,房企和購房者的資金端都有所收緊,全國各地銀保監局針對違規向房地產放貸開出了罰單。5月底,監管部門還透露,將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。

  事實上,由于多地政策出臺及時,樓市傳統“小陽春”并未在4、5月份持續,6月開始市場則將進入傳統淡季。分析人士認為,住宅交易市場的降溫,有可能會逐漸影響到土地市場的表現。

  另外,地價不斷攀高,并對房企的利潤帶來擠壓,這也在影響房企的拿地積極性。

  5月中旬以來,包括招商蛇口、建業、金茂等在內的多家房企均發布了項目出讓信息,皆因價格過高或項目盈利能力不足。

  在6月26日舉辦的2019年中國上市房企百強峰會上,奧陸資本總裁蔡金強表示,由于土地價格偏高、銷售終端實施價格限制,如果不能獲取有效的土地,未來將對房企利潤產生極大的壓力。“在4月份以前拿的地在今年還能搶開工,還能推出來賣,造成一個正現金回流。”蔡金強表示。

  在他看來,目前高價地蘊含的最大風險是,利潤率可能在兩三年后雪崩,“看銷售的同時,還要看利潤率是不是守得住,像今年這種銷售的利潤率,估計很多只有五六個百分點,而且這些地還是前一兩年拿的,如果今年拿的地,我估計沒有什么利潤。”



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